Rentas en CDMX suben 9.6%: ¿hasta dónde llegará el encarecimiento de la vivienda?

Ciudad de México.– Rentar una vivienda en la Ciudad de México es cada vez más costoso. En junio de 2026, el precio promedio de un departamento de dos recámaras y 65 metros cuadrados alcanzó 21 mil 921 pesos mensuales, un incremento anual de 9.6 por ciento, de acuerdo con el Index de Inmuebles24, aumento que supera ampliamente la inflación reportada para el mismo periodo, de 3.6 por ciento.

El encarecimiento no es homogéneo y expone una marcada brecha territorial. Mientras alcaldías como Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo concentran los precios más elevados, con promedios de 29 mil 149 y 27 mil 786 pesos mensuales, respectivamente, en demarcaciones como Tlalpan, Gustavo A. Madero y Venustiano Carranza los alquileres rondan los 13 mil pesos.

Los datos del mercado inmobiliario muestran que la diferencia también se profundiza entre colonias. Hipódromo Condesa registra el promedio más alto, con aproximadamente 38 mil 419 pesos mensuales, mientras que Pantitlán se ubica alrededor de los 10 mil 865 pesos. La brecha entre ambos puntos alcanza cerca de 3.5 veces, reflejo de la concentración de servicios, empleos, infraestructura y demanda en determinadas zonas de la capital.

Para un departamento de tres recámaras y 100 metros cuadrados, el promedio asciende a 30 mil 618 pesos mensuales, de acuerdo con el mismo indicador. En el primer semestre de 2026, el incremento acumulado de las rentas fue de 3.7 por ciento, lo que confirma que la presión sobre el mercado se mantiene, aunque con ritmos distintos dependiendo de la ubicación y las características del inmueble.

El comportamiento de los precios coloca nuevamente en el centro del debate el acceso a la vivienda y el riesgo de desplazamiento de habitantes hacia zonas más alejadas. La propia legislación capitalina reconoce como objetivo impulsar vivienda en arrendamiento asequible y atender los efectos asociados con el encarecimiento habitacional. El Congreso local ha señalado que el aumento sostenido de las rentas por encima de los ingresos puede contribuir al desplazamiento de población y a procesos de gentrificación.

Sin embargo, existe una precisión jurídica relevante: desde 2024, el Código Civil de la Ciudad de México establece que el incremento anual de la renta de vivienda no puede ser superior a la inflación reportada por el Banco de México del año anterior. En febrero de 2026, la Suprema Corte de Justicia de la Nación declaró constitucional esta disposición y determinó que el límite es compatible con la libertad contractual y el derecho de propiedad, al tiempo que busca proteger el derecho a una vivienda adecuada.

Por ello, el aumento de 9.6 por ciento registrado por Inmuebles24 no significa que los contratos de vivienda puedan actualizarse legalmente en ese porcentaje. El indicador refleja el comportamiento de los precios publicados en el mercado inmobiliario, mientras que el límite establecido en el artículo 2448 D se refiere a la actualización anual de la renta dentro de los contratos de arrendamiento habitacional. Esta diferencia resulta fundamental para evitar confundir el precio de mercado con el incremento permitido por la legislación.

El Gobierno de la Ciudad de México ha planteado reforzar esta regulación mediante una política de rentas justas, asequibles y razonables, acompañada de mayor oferta de vivienda pública en arrendamiento y mecanismos para proteger el arraigo vecinal. La administración capitalina ha señalado que busca fortalecer el cumplimiento de las reglas existentes y establecer herramientas adicionales para estabilizar el mercado.

El reto, sin embargo, va más allá de establecer un porcentaje máximo de aumento. La diferencia entre los precios de las distintas zonas evidencia un problema estructural de oferta, demanda y localización de la vivienda. Limitar los incrementos puede proteger a quienes ya cuentan con un contrato, pero no necesariamente resuelve el problema de quienes buscan rentar por primera vez y enfrentan precios determinados por las condiciones actuales del mercado.

A ello se suma el desafío de ampliar la oferta de vivienda accesible sin generar nuevos incentivos para la especulación o el desplazamiento. Las propuestas discutidas en el Congreso capitalino contemplan medidas como registros digitales de contratos, mecanismos de protección para arrendatarios y políticas para incrementar la vivienda en renta a precios asequibles.

El comportamiento de las rentas durante 2026 plantea así una doble discusión: por un lado, cómo garantizar que los aumentos dentro de los contratos respeten el límite legal; por otro, cómo evitar que el precio inicial de las viviendas siga alejándose de la capacidad económica de una parte importante de la población. Mientras el mercado registra incrementos superiores a la inflación, el desafío para las autoridades será convertir la regulación en una herramienta efectiva de acceso a la vivienda y no únicamente en un mecanismo para contener aumentos una vez que el encarecimiento ya ocurrió.